Immobilien

Im Folgenden geben wir Ihnen einen kleiner Überblick über die wichtigsten steuerlichen und sozialrechtlichen Aspekte. Um die steuerlichen Fragen genauer auch im Detail abzuklären, wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.

Im Falle einer Trennung oder Scheidung muss geklärt werden, was mit einer gemeinsamen Eigentumswohnung oder einem Haus passiert. Maßgeblich ist dabei, wann Sie die Regelung wünschen sowie welche Eigentums- und Nutzungsverhältnisse bestehen.

Grundstücke, Eigentumswohnungen und Häuser, die beiden Ehepartnern gehören, sind bei einer Scheidung ein Problem, das gelöst werden muss.

Per Gesetz wird die bislang gemeinsam genutzte Wohnung als “Ehewohnung” bezeichnet. Das Nutzungsrecht steht beiden Ehepartnern gleichermaßen zu. Dabei spielt es zunächst keine Rolle, wer den Mietvertrag unterschrieben hat, wer die Miete zahlt oder wem die Wohnung als Eigentum gehört.

Um diesen Konflikt zu klären, stellt der Gesetzgeber darauf ab, ob es um die Nutzung

– für den Zeitraum Ihrer Trennung oder
– um den Zeitraum nach der Scheidung
geht. Je nachdem ergeben sich unterschiedliche Konsequenzen.

Gemeinsames Haus oder Wohnung bei Trennung

Die Ehewohnung bleibt Ehewohnung

Noch während der bestehenden Ehe, also auch in dem Zeitraum der Trennung bis zum Zeitpunkt der Scheidung, ist es unbeachtlich, wem die Ehewohnung gehört. Es kommt auch nicht darauf an, wer die Ehewohnung angemietet hat und ob sie allein nur im Eigentum eines Ehepartners steht. Das Gesetz stellt darauf ab, dass Sie sich trennen und allein aufgrund der Trennung das Nutzungsrecht an der Wohnung nicht beeinträchtigt werden soll.

Die Ehewohnung steht danach solange unter dem besonderen Schutz des Gesetzes, bis Ihre Ehe rechtskräftig geschieden ist. Sie ist das Heim Ihrer Familie. In der Trennungszeit sollen die Ehegatten sich klar werden, ob die Ehe tatsächlich gescheitert ist. Die Ehewohnung soll während dieser Zeit nicht leichtfertig oder unter Zwang aufgegeben oder veräußert werden.

Mithin steht auch die vom Gesetz geförderte Möglichkeit eines Versöhnungsversuchs im Hintergrund, für den der Erhalt der Wohnung als Ehewohnung eine gute Voraussetzung ist. Erst dann, wenn Ihre Ehe wirklich geschieden ist, kommt es auf die Eigentumsverhältnisse an.

EWenn die Eheleute nach der Trennung anber nicht mehr unter einem Dach zusammen leben möchten, bleibt nur noch der Auszug eines Ehepartners. Oft ist es so, dass keiner von beiden die Ehewohnung verlassen möchte, z.B. wenn die Immobilie im hälftigen Miteigentum eines Ehepartners steht oder ihm sogar allein gehört. Oft verbindet ein Ehepartner damit die Befürchtung, er gäbe seine Rechte an der Immobilie mit dem Auszug auf.

Tatsächlich ist es aber so, dass die Nutzungsrechte und die Eigentumsrechte an der Immobilie unberührt davon bleiben, wer in der Wohnung verbleibt und wer auszieht.

Zuweisung der Ehewohnung beantragen

Können die Eheleute sich nicht darüber einigen, wer die Ehewohnung weiterhin nutzt und wer auszieht, können sie beim Familiengericht beantragen, dass Ihnen die Ehewohnung zur alleinigen Nutzung übertragen wird.

Der Ehegatte, der die Zuweisung der Ehewohnung beantragt, mus darlegen und beweisen, dass die Zuweisung notwendig ist, um eine “unbillige Härte” zu vermeiden. In erster Linie wird das Gericht versuchen, die Ehewohnung unter den Ehegatten aufzuteilen. Nur wenn dies nicht möglich ist, wird es die Wohnung einem Ehegatten zur alleinigen Nutzung zuweisen und den anderen Ehegatten verpflichten, die Wohnung zu räumen und auszuziehen.

Als unbillige Härte definiert das Gesetz vornehmlich eine Situation, in der das Wohl von im Haushalt lebenden Kindern beeinträchtigt ist. Betreut ein Ehegatte also ein gemeinsames Kind, sprechen die Umstände dafür, dass der Ehegatte in der Wohnung verbleiben darf. Das Gericht wird die Wohnung diesem Ehegatten zur alleinigen Nutzung zuweisen.

Ein Eehpartner kann verlangen, dass ihm die gesamte Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen wird, wenn der andere Ehegatte gewalttätig wird und Verletzungen zufügt hat oder die persönliche Freiheit des anderen einschränkt oder solches androht. Ein solcher Anspruch entfällt, wenn es sich um einmalige Vorfälle handelt, die durch die emotionale Belastung der Trennung bedingt sind und keine weiteren Verletzungen oder Drohungen zu erwarten sind. Sollte der einmalige Vorfall allerdings so schwerwiegend gewesen sein, dass das weitere Zusammenleben nicht zuzumuten ist, bleibt der Anspruch auf alleinige Nutzung der Ehewohnung bestehen.

Sofern ein Ehegatte alleiniger Eigentümer der Ehewohnung ist, ist dessen Eigentumsrecht bei der Abwägung beider Interessen zu berücksichtigen. Gleiches gilt, wenn der Ehegatte gemeinsam mit einem Dritten (z.B. einem Elternteil) Eigentümer der Wohnung ist oder es sich bei der Immobilie um Wohnungseigentum handelt oder er ein Wohnrecht an der Immobilie besitzt. Fehlt es an einer Gewaltanwendung, wird das Gericht das Alleineigentum besonders berücksichtigen.

Der Eigentü kann vom in der Ehewohnung lebenden Ehegatten für die Nutzung eine Vergütung verlangen, soweit es der Billigkeit entspricht. Die Nutzungsentschädigung orientiert sich an der ortsüblichen Miete.

Lasten der Immobilie trägt der Eigentüer. Haben die Ehegatten die Immobilie gemeinsam finanziert, sind beide gleichermaßen für den Kapitaldienst an die Bank verantwortlich. Erbringt dann aber nur ein Ehegatte den Kapitaldienst insgesamt, kann er die Zahlung mit einer eventuellen Nutzungsentschädigung verrechnen. Leistet umgekehrt der ausgezogene Ehegatte den Kapitaldienst, kann dieser Ehegatte die Hälfte erstattet verlangen und zusätzlich Nutzungsentschädigung fordern.

In der Zeit der Trennung kann regelmäßig kein Antrag auf Teilungsversteigerung gestellt werden. In der Teilungsversteigerung wird die Immobilie zwangsweise versteigert. Sofern der Antragsteller neben dem Immobilienanteil kein weiteres Vermögen besitzen, bedarf der Antrag auf Teilungsversteigerung stets der Zustimmung des Ehegatten. Das Gesetz stellt auf dessen Zustimmung ab, wenn mit dem Immobilienanteil faktisch das gesamtes Vermögen veräußern werden würden. Der Antrag auf Teilungsversteigerung dürfte also nur bei gehobenen Vermögensverhältnissen Erfolgsaussichten haben.

Zieht der Ehegatte nach der Trennung aus der gemeinsamen Ehewohnung aus und bekundet er nicht innerhalb von sechs Monaten nach seinem Auszug ernsthaft, dass er in die Wohnung zurückkehren möchte, vermutet das Gesetz unwiderlegbar, dass er die Wohnung aufgegeben und Ihnen das alleinige Nutzungsrecht überlassen hat. Will er zurückkommen, müssen der andxere Ehegatten ihn in die Wohnung lassen. Soll dies verhindern werden, muss beantragt werden, dass die Wohnung zur alleinigen Nutzung zuzuweisen ist.

Auch wenn die Wohnung einem Ehegatten zugewiesen wird, behält sie in der Trennungszeit den Charakter der Ehewohnung. Derjenige, der die Wohnung bewohnt, muss also weiterhin die Interessen des anderen beachten. Dies schließt die Aufnahme eines neuen Partners in die Ehewohnung aus. Den Charakter als Ehewohnung verliert die Wohnung erst, wenn sich die Ehegatten endgültig über die Trennungszeit hinaus über die Nutzung der Wohnung verständigt haben. Möchten Sie vorzeitig einen neuen Lebensgefährten in die Wohnung aufnehmen, sollten Sie sich mit Ihrem Ehegatten möglichst verständigen.